先進国不動産投資のメリット・デメリット

今回は、日本でもここ数年で一般的になってきた、アメリカをはじめとする先進国不動産投資のメリットとデメリットについてお伝えします。


■先進国不動産投資のメリット

（1）木造中古物件などで減価償却メリットがある

日本における減価償却の法律が、海外の不動産にも当てはまります。
例えば、法定耐用年数である22年を超えた木造住宅は、4年間で減価償却ができます。

アメリカの木造中古は、100年経過しても現役の物件もあるなど、日本よりもはるかに長持ちなので、投資家からしたらこれを利用しない手はないというわけです。

さらに重要な点ですが、土地と建物の評価比率が違うということ。

米国の場合の評価比率：「土地：建物＝2：8」
日本の場合の評価比率：「土地：建物＝8：2」

4年での減価償却は建物に適応されます。土地は関係ありません。
そのため、同じ投資金額で木造中古住宅を購入しても、日本とアメリカでは4倍も減価償却できる金額に違いが出るのです。


（2）不動産取引の透明性が日本以上に高い

総合不動産サービス大手のJLLによる「2016 年版グローバル不動産透明度調査」によると、
透明性が高い印象がある日本は何と世界の中では19位です。

1位はイギリスで、以下、オーストラリア、カナダ、米国と続きます。

 日本以上に賃貸や売却の相場がクリアになっている国に不動産投資を行うことで、投資するタイミングで正確な利回りや売却金額の予測が立てられます。

資産運用を計画に沿って行えるというわけです。



■先進国不動産投資のデメリット

（1） 価格が新興国よりも高めなのでまとまった資金が必要

 同じようなグレードの物件でも、新興国では1,000万円前後で購入できるものが、2倍3倍はしたりします。
そのため、資金力が少ない人には厳しい印象がありました。

ですが、 木造中古住宅などは500万円以下のようなかなり安い物件もあります。

同グレードのもので比較した場合には新興国よりも高めになりますが、資金力がない人は投資できないかというとそんなこともありません。


（2） 新興国と比較して高利回りを狙いづらい

 不動産マーケットの透明度が高いため、特殊な貸し手市場というものが形成されづらいかな、とも思います。

新興国ではレインズのような共通のデータベースのようなものがない国がほとんどですので、相場感を借り手がつかみづらい傾向があります。

また、新興国が経済成長をしていくと海外からの駐在員が急速に増加しますが、そうすると駐在員向け住宅が一時的に不足することがあります。そのようなエリアなどで、賃料が高騰して特殊な市場が形成されるような場合があります。
ミャンマーや、タイのシラチャが一例です。

このような先行者メリットのような高利回りを狙うことは難しいです。



■まとめ

減価償却メリットを活用すれば、デメリットを補ってあまりあるメリットを受けることができるのが先進国不動産の特徴です。

さて、この減価償却の仕組みですが、そろそろ日本の税制において見直されるという噂があります。
あと5年は大丈夫だとも言われていますが。

今のうちに減価償却制度を活用しておきたいところです。