2017年2月21日火曜日

新興国不動産投資のメリット・デメリット






前回は先進国不動産投資のメリットとデメリットについて紹介しました。
今回は、新興国不動産投資のメリットとデメリットについてお伝えいたします。

■新興国不動産投資のメリット

(1)経済成長によるキャピタルゲインが狙える

新興国の不動産投資の最大の魅力はこれかもしれません。

国全体が経済成長をしていくにつれて、国民の所得やインフレ率が急激に上昇し、それに合わせて不動産価格も上昇することが見込めます。

日本では不動産価格は、新築の段階が最も高くて買った瞬間から下がっていくというのが一般的な認識ですが、
フィリピンやベトナムなどの新興国では、不動産は買った瞬間から価格が上がっていくというのが現地の人たちの認識です。

投資家は単純に利回りだけでなく、将来の価格上昇まで見込んで夢を持った投資が行えるのです。


(2)物件価格が低め

例えば日本では首都のど真ん中に新築不動産を購入する場合には、5,000万円程度はかかってくるかと思います、ASEAN新興国では1,000万円前後で購入できてしまいます。

単純に購入しやすいのと、同じようなマンションの1部屋でこんなに差があるので、将来の値上がりが想像しやすいというのも特徴です。



■新興国不動産投資のデメリット

(1)不動産取引の透明性が低い

日本ではレインズのような共通のシステムがあるので、誰でも相場を知れますし、相場よりも安めの金額にすればすぐに賃貸付けや売却が可能です。

新興国ではそういったシステム整備がされていない国がほとんどです。
そのため、賃貸付けや売却は、業者やエージェント頼みになってきます。
良いネットワークを持っている業者やエージェントに当たればラッキーですが、そうでないと、いくら相場より安くしてもお客さんが見つからない、ということにもなります。

そもそも、相場を知るのもひと苦労です。


(2)竣工リスクがある(プレビルド物件の場合)

新興国の不動産では一般的なプレビルド(青田売り)方式。建設開始前にお客さんに販売を開始し、その資金で建設を進めていくという方式です。

購入者は初期の段階で買うほどリスクが高いので、工事の進捗に合わせて価格は上がっていきます。
リスクを背負って最初に購入した人はその分お得というわけです。

ですが、売れ行きが悪いと工事の進捗が遅れたり、最悪の場合、途中で工事が止まってしまうということもあります。


■まとめ

安い値段で購入できて価格上昇の期待が持てる反面、リスクもあるのが新興国不動産の特徴です。

購入した不動産を2倍で売ったというような投資家がいる一方、賃貸がつかずに半額でないと売却できないと困っているような投資もいます。

キャピタルゲインが狙えるということは、その分リスクもあるということを認識した上で投資するかを判断してください。

リスク回避の選択として、完成済みのリセール(中古)不動産の購入も検討してみてください。
価格はプレビルド物件よりは多少上がりますが、竣工リスクはなく、賃貸需要や相場も分かった上で購入することができるので、安心してキャピタルゲインを期待しながら所有することができます。

手続きの煩雑さや、販売手数料の低さからプレビルド物件と比較してリセール物件は積極的に売り出されていませんが、投資家にとってはリスクが大きく減るので、安心して所有できると思います。



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