海外不動産投資のメリット・デメリット

海外不動産投資には、国内不動産投資と比較してメリットとデメリットがあります。
今回は、大まかなメリットとデメリットをまとめてみます。

資産運用を考える上での参考にしてみてください。


■海外不動産投資のメリット 

1.国内よりも高利回りの物件がある

現在、日本国内の不動産投資ですと、表面利回りで5％前後が相場だと思います。
それに対して、海外不動産投資で一般的に国内で出回っている案件ですと、7％以上が基準になっており、中には10％を超える利回りのものもあります。


2キャピタルゲインが狙える

日本国内の不動産は、買った瞬間から価格が下がっていきますが、海外、特に新興国の不動産は逆です。
インフレ率が5％を超えるような国ですと、不動産価格もそれに合わせて上がっていくことが予想され、持っていれば価値は上がっていくというのが一般的な考え方です。


3．減価償却による節税メリットを活用できる
 
例えば、最も一般的なのがアメリカの木造中古住宅。
法定耐用年数である22年を超えた木造住宅は、4年間で減価償却ができます。
日本のこの法律は海外不動産にも当てはまるのです。

では、なぜ日本国内でなくてアメリカの木造中古住宅なのか？ということですが、土地と建物の評価比率が違うのです。

日本の場合の評価比率：「土地：建物＝8：2」
米国の場合の評価比率：「土地：建物＝2：8」

4年での減価償却は建物に適応されますから、同じ金額で法定耐用年数を超えた木造中古住宅を購入しても、日本とアメリカでは4倍も減価償却できる金額に違いが出るのです。


■海外不動産投資のデメリット 

もちろん、メリットに対してデメリットもあります。

1．融資が使えない場合が多い

これがおそらく国内と比較した最大のデメリットになると思います。
国内では超低金利（金利1％台）で融資が受けられますが、海外不動産で融資を組もうとすると、ひと苦労です。

まず、購入する不動産を担保にしたローンは日本の銀行では組めません。
現地の銀行では組めるのですが、金利5％を超えるような条件が多く、逆ザヤになる場合もありますので、あまりお勧めできません。

国内で不動産を所有している場合は、その不動産を担保に2％前後の低金利の融資を受けることも可能です。
日本政策金融公庫などが一般的です。


2．賃貸付け、売却時の取引が不透明

これは新興国の場合ですが、日本のレインズのような取引のシステムが確立されていないので、不動産会社やエージェント任せになってしまいます。
売却を決断してから、1年近くかかってしまったなんて例もあります。


3．不動産情報に精通するのにハードルが高い

外国に住んでいない場合です。
基本的には日本に住みながら海外の不動産を購入することになると思うのですが、そうすると現地の土地勘や相場観を把握するのはかなり大変です。
ある程度は不動産会社任せになるのですが、そこで相場より高い物件を勧められても分からなかったりします。
これは、複数の業者やメディアに購入前に確認してみるしかないと思います。
もしくは、自らそのエリアの調査に行くか、ですね。


大まかなメリットとデメリットに関しては以上になります。
キャッシュを持っているか国内不動産を担保に低金利のローンが組めて、買う物件を間違えなければ、海外不動産投資は国内不動産投資よりもメリットが大きいと思います。