国内不動産投資のメリット・デメリット

今回は、海外不動産と比較した際の、国内不動産投資のメリットとデメリットを紹介いたします。
ご自身の資産運用状況や、好みなどあるかと思いますので、投資判断の参考にしてください。


■国内不動産投資のメリット

（1）融資が使える

海外不動産と比較した際の、最大のメリットがこれです。
国内不動産では、購入する不動産を担保に低金利で融資が受けられるのですが、海外不動産では、購入する不動産を担保にした融資を現地で受けようとした場合には5％を超えるような金利が発生します。

そのため、逆ザヤリスクもあり、レバレッジが効かせづらいのです。


（2）フルローンでもキャッシュフローがプラスになる


上記に関連して、低金利のため、フルローンで借りたとしてもキャッシュフローがプラスになります。
国内不動産は表面利回りで5％前後が一般的なので大きなプラスは難しいのですが、逆ザヤリスクは低いです。


■国内不動産投資のデメリット

（1）キャピタルゲインが狙えない

国内不動産は、時間とともに価格は下がっていくのが一般的です。
そのため、資産運用においては値下がりも考慮してトータルの収支を考えていくことになります。

海外不動産では、値上がりしていくエリアがいくつもありますので、売却時には価格が上がっていくことを想定して収支を考えます。

国内不動産でまれに価格が上がるタイミングが訪れますが、もし購入時よりも高く売れるなら、すぐに売ってしまうべきではないかと思います。


（2）土地価格が高く減価償却メリットが少ない

22年を超えた木造中古は4年で減価償却が可能です。

この制度を利用して節税を行えるというのが有名なのですが、アメリカと比較した場合に土地と建物の評価比率が大きく違うため、同じ投資額でも減価償却できる金額が大きく変わります。

米国の場合の評価比率：「土地：建物＝2：8」
日本の場合の評価比率：「土地：建物＝8：2」

そのため、節税という観点においては、アメリカ不動産の方がメリットあるのです。


■まとめ

国内不動産のメリットは、一言で言えば低金利の融資が利用できるという点につきます。
キャッシュで物件を購入するメリットは海外不動産と比較するとほとんどないと思います。節税目的でもアメリカ不動産の方が効果的ですし。

低金利のローンを組んでキャッシュフローを少しでもプラスにしつつ、物件を増やしていくというのが一般的な戦略です。