不動産投資といえば、購入物件を担保にして銀行の融資を使って、レバレッジを効かせられることが魅力です。
特に日本の住宅ローンは世界でも稀に見る超低金利です。
では、日本にいながら海外の不動産を購入する時も同様にレバレッジが効くのでしょうか？
■購入物件を担保にした融資は国内ではまだない
海外に購入する不動産を担保にして融資を引き出せる金融機関は日本には残念ながらまだありません。
そのため、既に所有している不動産を担保にして融資を引き出すか、もしくは現地のローカル銀行を利用することになります。
ですが、現地の銀行から外国人が融資を引き出す場合、金利は日本の銀行と比較するとかなり高いです。
先進国で5％前後、新興国だとさらに高い傾向があります。
不動産の利回りを考えると、家賃収入よりローンの支払いの方が高くなる、いわゆる逆ザヤになる危険性があって手を出しづらいところです。
利用する投資家は、フルローンを狙うのではなく、物件価格の50％以下程度に金額を抑えて融資を引き出すという方法が良いと思います。
■日本国内の銀行による海外不動産の融資
国内の銀行ですと、スルガ銀行のフリーローンが海外不動産にも使えます。
他の銀行でスト、国内で所有している不動産を担保に入れる必要が基本的にはありますので、その分でメリットがあります。
ですが、担保に関して融通が効く分、金利は高めです。
おそらく、5～7％くらいの金利になるはずです。
これも逆ザヤリスクが出てきてしまいますので、借りる場合は一部だけにしておく方が良いと思います。
■日本政策金融公庫の登場
2016年の前半あたりから、実は日本政策金融公庫が海外不動産でも利用できるということが広まりました。
事業用融資として借りるので、投資する不動産を活用した事業計画があれば融資が出ます。しかも金利は2％以下という超低金利です。
実際はほとんどの場合において、国内不動産を担保に入れないと融資審査が通っていないようですが、海外不動産に対して超低金利での融資なので、レバレッジを効かせたい投資家からは人気です。
■国内銀行の今後の動き
海外不動産投資の日本におけるマーケットはまだまだ小さいです。
その最大の原因は、購入物件を担保に低金利のローンが組めないということだと思います。
これができるようになったら、マーケットは一気に拡大するはずです。
我々も業界に関わる立場として、ぜひ日本の銀行で購入物件を担保にした低金利ローンを作ってほしいと願っています。
このような動きが日本の銀行であったら、すぐにこのサイトでもお伝えしていきます。
キャピタルゲインを狙える物件を担保にして低金利フルローンで購入できるなんて、考えただけでもワクワクしてきませんか？
